상가임대차보호법에서 환산보증금, 필요성, 계산방법은?

이번 글에서는 상가임대차보호법에 나오는 용어 중 아주 중요한 "환산보증금'에 대하여 알아 보기로 합니다.

환산보증금에 대한 정의?

 

 

내용은 아래와 같은 내용을 다루고자 합니다.

1.환산보증금이란?
2.환산보증금을 산출해야 하는 이유?
3.환산보증금을 산출하는 방법?
4.상가건물임대차보호법에 의하여 보호받을 수 있는 환산보증금 범위?
5.환산보증금을 초과하는 임차인은 어떠한 법적 보호도 받을 수 없나요?

 

위의 내용들은 계약계약시부터 계약이해지 되는 날 까지 지속적으로 따라다니게 되어 있으니 더욱 정확하게 이 개념들을 이해 하여야 할 것으로 봅니다.

환산보증금이란?

상가임대차보호법 에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액을 말한다.
임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것이다.

환산보증금을 산출해야 하는 이유
상가임대차 보호법은 환산보증금을 기준으로 세입자에 대한 보호 범위를 구분하고 있다.
상가임대차보호법 제2조에 의하면 환산보증금(보증금과 월차임을 합산한 금액)이 일정금액을 초과하면 상가임대차보호법을 적용하지 않고 있습니다.
환산보증금 계산은 중개수수료에도 지대한 관련이 있으므로 환산보증금 계산은 아주 중요합니다.

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환산보증금을 산출하는 방법

경제 월세를 보증금으로 환산하여 원래의 보증금에 더한 금액. 월세를 보증금으로 환산할 때에는 100을 곱하여 계산하며, 이 환산 보증금을 기준으로 해당 지역별 상가 건물 임대차 보호법의 적용 대상 유무가 결정된다.
상가임대보증금 + 월임대료 X 100
환산보증금은 1억 + 600 만원 X 100 = 7억
보증금 1억에 600만원 월세 계약일 경우에 중개수수료는 부가세 별도 6,300,000 원 이 되는것입니다.

상가건물임대차보호법에 의하여 보호받을 수 있는 환산보증금 범위

2019년 개정된 상가임대차보호법에 따르면 환산보증금이 일정액(서울특별시는 9억원, 수도권과밀억제권역은 6억9000만원, 광역시는 5억4000만원, 그 밖의 지역 3억 7000만원)을 넘게 되면 건물주가 월세를 올리는 데 제한이 없어진다.

 

(상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )
[시행 2023. 1. 1.] [대통령령 제33106호, 2022. 12. 20., 일부개정] 

제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

 

 

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환산보증금을 초과하는 임차인은 어떠한 법적 보호도 받을 수 없나요?

 

아닙니다. 아래의 각 조항들과 내용일 읽어보시면 환산보증금을 초과하더라도 일부 내용들은 보호를 받기도 하고 의무도 포함되어 있습니다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

제3조 : 사업자등록신청을 하면 대항력생긴다. 즉 강제로 쫓겨 나지 않을 힘이 생긴다.

제10조제1항 : 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 만료 6개월전 부터 1개월전까지 계약갱신 요구를 할 수 있다.

제10조제2항 : 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다

제10조의3항 : 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제10조의2부터 제10조의9까지의 규정
-10조의2 : 계약갱신시 조사, 공과금, 주변상가건물의 차임 및 보증금의 변동에 따라 임대인과 인차인은 증감을 요구 할 수 있다.

-10조의3, 4 : 귄리금의 정의와 회수기회 보호에서 임대인과 임차인의 요건

-10조의5 : 권리금 적용의 제외 대상 구분

-10조의6 : 권리금표준계약서 자성

-10조의7 : 권리금평가기준의 고시

-10조의8 : 차임연체와 해지

-10조의9 : 계약 갱신요구 등에 관한 임시특례 요건 

제11조의2 및 제19조는 제1항
단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

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