건물이나 집을 짓기 전에 건축주가 반드시 알고 있어야 하는 것! 알고 계시나요?

 

내 집을 짓는 다는 것! 내 건물을 짓는 다는 것 !

 

많은 사람들이 아파트가 아닌 조그마한 땅이나 도심의 토지 위에 내 집을 짓는 것을 평생의 목표로 삼고 있기도 합니다.

하지만 평생을 준비하고도 집을 짓기 시작하면 후회하는 사람들이 매우 많습니다.

 

그 이유는 바로 건축을 모르고 집을 그냥 전문가들이 알아서 잘 지어 주겠거니 하는 생각으로 완전 믿고 맡기기 때문입니다. 평생의 소원을 이루고자 하는 분들이 그 평생 소원의 성공 여부를 남의 손에 맡기고 있는 것입니다.

 

그렇다고 집을 직접 지으라는 것은 아닙니다.

 

건축에 대하여 제대로 알고 집을 짓는 과정과 원리에 대하여 제대로 알고 있지 않으면, 결국 집은 일정 기간 즉 하자 보수 기간이 지나면 집에서 물이 세어 들어오고, 벽이 갈라지고, 각종 기기나 시설들이 제 기능을 하지 못하는 지경이 이르게 됩니다.

 

집은 한번 짓고 나면 최소한 20년 이상 그대로 존치 되고 모든 기능들이 문제 없이 돌아가야 합니다.

 

모든 시공사에 일반화된 것은 아니지만, 많은 시공사들은 집을 고 필요이 상의 수익을 남기기를 원합니다.

그래서 예정되었던 재료보다 품질이 떨어진 재료를 사용하기도 하고, 전 시공 순서와 후 시공 순서 사이의 규정된 기간이 있는데 무시하고 공기를 단축하기도 하며, 기계에는 용량과 성능 등이 검증된 기계들이 있는데 표기된 숫자만 보고 설치하기도 합니다. 그리고 보이지 않는 부분에 대해서는 생략하게 되는 공정도 때론 발생하기도 합니다.

 

따라서 건축 주 아래와 같은 몇 가지 알고 있어야 할 내용들이 있습니다.

 

 

 

<건축 시공사 선정과 관련>

 

건설회사에 건물을 의뢰할 때 최종 제품의 품질을 보장하는 것이 무엇보다 중요합니다. 건물주가 미리 알아야 할 10가지 중요한 사항은 다음과 같습니다.

 

1. 명확한 프로젝트 범위: 정확한 요구 사항과 사양을 이해하고 정의합니다. 상세한 프로젝트 범위는 예상치 못한 변경을 방지할 수 있으며, 이로 인해 종종 비용이 증가하고 품질이 저하될 수 있습니다.

 

2. 계약자의 실적: 건설 회사의 과거 프로젝트, 고객 리뷰 및 잠재적인 소송이나 불만 사항을 조사하십시오. 이를 통해 신뢰성, 작업 품질 및 전문성에 대한 통찰력을 얻을 수 있습니다.

 

3. 계약 명확성: 건설 계약은 명확해야 하며 모든 당사자의 책임, 지불 조건, 완료 날짜, 품질 표준, 지연 또는 수준 이하 작업에 대한 처벌을 자세히 설명해야 합니다.

 

4. 재료 사양: 사용할 재료의 품질, 브랜드 및 사양을 알아 두십시오. 일반적으로 고품질 재료를 사용하면 건물의 내구성과 수명이 더욱 높아집니다.

 

5. 자격을 갖춘 감독: 프로젝트를 감독하는 자격을 갖춘 감독자 또는 프로젝트 관리자가 있는지 확인하세요. 소유주나 대리인이 정기적으로 현장을 방문하는 것도 품질을 모니터링하는 데 도움이 될 수 있습니다.

 

6. 면허 및 허가: 건설 회사는 필요한 모든 허가 및 면허를 확보해야 합니다. 적절한 허가 없이 건물을 짓는 경우 법적 문제가 발생할 수 있으며 구조물의 안전 및 규정 준수에 대한 의문이 생길 수 있습니다.

 

7. 테스트 및 검사: 재료 및 기술에 대한 정기 검사를 미리 준비합니다. 기초, 구조 요소, 유틸리티와 같은 중요한 구성요소의 경우 제3자 검사 또는 테스트를 통해 품질을 보장할 수 있습니다.

 

8. 의사소통 채널: 계약자와 명확한 의사소통 채널을 설정합니다. 정기적인 업데이트, 회의 및 보고서는 예상 품질과의 편차를 조기에 파악하는 데 도움이 됩니다.

 

9. 보험 및 보증: 건설 회사가 사고나 피해를 보상하기 위해 필요한 보험(예: 책임 보험)에 가입되어 있는지 확인하세요. 또한 재료와 기술 모두에 대한 보증을 받으십시오.

 

10. 시공 후 검토: 공사가 완료된 후 최종 지불이 이루어지기 전에 건물 전체를 철저하게 살펴봅니다. 발견한 문제나 결함에 대한 '걸림돌' 목록을 작성하고 프로젝트를 마무리하기 전에 계약자가 이를 해결하도록 하십시오.

 

이러한 점을 염두에 두면 건물 소유주는 품질 기대치를 충족하거나 초과하는 최종 제품을 받을 가능성을 크게 높일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

<건축주가 사전에 알아야 할 기본 지식 10가지>

 

건설 전문가가 아니더라도 기본 개념과 프로세스에 대한 기본적인 이해가 있으면 정보에 입각한 결정을 내리고 전문가와 효과적으로 소통하며 프로젝트 품질을 보장하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 다음은 탐구해 볼 수 있는 건설 관련 지식의 몇 가지 기본 영역입니다.

 

1. 건설 수명주기 단계:

• 건축 전: 타당성 조사, 현장 분석, 예산 책정 및 계획이 포함됩니다.
• 설계: 건축 및 엔지니어링 계획이 생성됩니다.
• 건축: 물리적 건축 과정.
• 건축 후: 점유, 유지 관리 및 최종 건물 철거 또는 용도 변경.

 

2. 건축 유형:

• 주거, 상업, 산업, 인프라 등 주요 범주와 각각과 관련된 세부 사항을 이해합니다.

 

3. 건축 자재:

• 콘크리트, 강철, 목재, 벽돌 등 건축에 사용되는 일반적인 재료에 대해 알아보고 해당 재료의 특성, 용도 및 장단점을 이해합니다.

 

4. 건설 기술 및 기술:

• 기초 공사(예: 말뚝 기초, 뗏목 기초)에 대해 알아보세요.
• 조립식 구성 요소, 친환경 건축 기술, BIM(건축 정보 모델링)과 같은 현대 건설 기술을 살펴보세요.

5. 빌딩 시스템:

• 전기, 배관, HVAC(난방, 환기, 공조), 화재안전 등 시스템의 기초.

 

6. 건설 계약 및 문서:

• 다양한 유형의 건설 계약(예: 일시불, 비용 추가, 설계-시공)과 청사진, 허가, 변경 주문과 같은 문서의 중요성을 이해합니다.

 

7. 건설 관리 및 역할:

• 건축가, 엔지니어, 프로젝트 관리자, 도급업자, 하청업자 등 건설 프로젝트와 관련된 역할을 숙지하십시오.

 

8. 건축 법규 및 규정:

• 모든 세부 사항을 알 필요는 없지만 지역 건축법, 구역법 및 규정의 중요성에 대한 기본적인 이해를 갖는 것이 좋습니다.

9. 품질 보증 및 안전:

• 건설 현장의 품질 관리, 테스트 및 안전 프로토콜의 기본 사항을 파악하십시오. 특히 건설에서는 안전이 가장 중요합니다.

 

10. 예산 책정 및 비용 추정:

• 건설 비용을 추정하는 방법, 이러한 비용에 영향을 미치는 요소 및 비상 계획의 중요성에 대한 통찰력을 얻으십시오.

 

11. 환경 및 지속 가능한 건설:

• 친환경 건축 표준, 에너지 효율성 및 지속 가능한 건축 관행을 숙지하십시오.

 

12. 건설 용어:

• 프로젝트와 관련된 토론이나 문서를 이해하는 데 도움이 될 수 있는 업계에서 사용되는 기본 용어와 전문 용어를 알아보세요.

 

이러한 분야에 대한 지식을 개발하려면:

• 건설관리나 토목공학 입문과목 수강을 고려해 보세요. 많은 기관에서 이러한 서비스를 온라인으로 제공합니다.
• 일반인을 대상으로 한 건축 관련 서적이나 기사를 읽어보세요.
• 지역사회에서 열리는 워크숍이나 세미나에 참석하세요.
• 통찰력을 제공하거나 특정 질문에 답변할 수 있는 건축가, 건설 관리자 등 현장 전문가에게 문의하세요.

이러한 영역에 대한 기본적인 이해 만으로도 건설 프로젝트에 더 많이 참여하고 더 나은 결과를 얻을 수 있습니다.

 

그리고 조금 더 신중한 검사를 위하여 반드시 건축을 시공 하는 회사, 설계하는 회사, 그리고 이를 감독하는 감리를 반드시 따로 선임하는 것이 중요합니다. 

이 중 감리 선임에 있어서는 비용보다도 감리 실적과 평이 중요합니다.

 

감리는 건축 주를 대신하여, 설계 및 시공을 전문적으로 관리감독 하는 사람입니다. 

 

 

 

 

 

 

<준공 후 인수인계 받아야 할 사항>

 

건설 회사가 소규모 건물을 완공할 때 새 건물을 효과적으로 유지하고 운영하는 데 필요한 모든 문서와 자원이 있는지 확인하기 위해 여러 항목을 건물 소유자에게 넘겨야 합니다. 일반적으로 전달되어야 하는 항목의 목록은 다음과 같습니다.

 

 

1. 준공 도면: 이는 건물과 건물의 모든 시스템이 실제로 건설된 모습을 보여주는 업데이트된 도면으로, 건설 과정 중 변경된 사항을 반영합니다.

 

2. 운영 및 유지 관리(O&M) 매뉴얼: 이 매뉴얼은 건물과 해당 시스템에 대한 필수 정보를 제공합니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

• HVAC, 배관, 전기 등 건물 시스템 운영에 대한 지침입니다.
• 유지보수 일정 및 절차.
• 제조업체의 보증 및 연락처 정보.
• 설치된 장비 및 고정 장치에 대한 세부 정보 및 설명서.

일반인이 건축주로서 건축에 대한 자세한 지식을 얻기 위하여

아래 한국패시브건축현회를 참고 하세요.

많은 도움이 될 것입니다. 

 

 

 

 

3. 보증 정보: 여기에는 재료, 장비 및 기술에 대한 보증이 포함됩니다. 보증 기간, 조건, 보증 청구 절차가 자세히 설명되어 있습니다.

 

4. 점유 증명서(또는 이와 유사한 것): 이는 건물이 지역 건축 법규 및 규정을 준수하고 점유하기에 안전함을 인증하는 지방자치단체 또는 관련 당국에서 발행한 문서입니다.

 

5. 열쇠, 접근 카드 및 보안 정보: 건물, 방, 보안 구역에 들어가는 데 필요한 모든 열쇠와 접근 장치. 또한 설치된 경우 보안 시스템과 관련된 정보 또는 코드.

 

6. 테스트 및 시운전 보고서: HVAC, 화재 경보기, 전기 시스템과 같은 시스템이 테스트되었으며 의도한 대로 작동하고 있음을 보여주는 문서입니다.

 

7. 하청업체 및 공급업체 목록: 문제가 발생하거나 향후 서비스가 필요한 경우 프로젝트에 관련된 모든 하청업체 및 공급업체 목록과 연락처 정보입니다.

 

8. 유치권 해제: 하청업체 및 공급업체가 전액 지불했음을 확인하는 문서로 해당 부동산에 대해 어떠한 청구도 제기될 수 없음을 확인합니다.

 

9. 재정 정산 및 최종 계정: 여기에는 모든 금융 거래, 원래 계약과의 변경 사항, 모든 지불이 정산되었다는 확인을 보여주는 최종 계정 명세서가 포함됩니다.

 

10. 유지 관리 장비 및 예비 부품: 빌딩 시스템과 함께 제공되거나 향후 유지 관리에 필요한 모든 도구, 장비 또는 예비 부품입니다.

 

 

 

일반인이 건축주로서 건축에 대한 자세한 지식을 얻기 위하여

아래 한국패시브건축현회를 참고 하세요.

많은 도움이 될 것입니다. 

 

 

 

 

11. 부동산 조사: 경계선, 건물 배치, 지역권 또는 통행권을 포함하여 건설된 부동산에 대한 자세한 조사입니다.

 

12. 교육: 일부 경우, 특히 복잡한 시스템이 설치된 경우 해당 시스템의 적절한 작동 및 유지 관리에 대해 소유자 또는 유지 관리 팀을 대상으로 실습 교육 세션이 제공될 수 있습니다.

 

13. 걸림돌 목록 완료 보고서: 걸림돌 목록에서 확인된 모든 결함이나 문제가 해결되고 수정되었음을 보여주는 최종 보고서입니다.

 

 

14. 비상 프로토콜: 화재 대피 계획, 차단 밸브 위치, 비상 연락처 등을 포함하여 비상 상황 시 수행해야 할 작업에 대한 지침입니다.

 

15. 환경 및 지속 가능성 문서: 건물이 인증을 받았거나 환경 또는 지속 가능성 표준(예: LEED, BREEAM 등)을 준수하는 경우 관련 문서를 제공해야 합니다.

 

16. 소프트웨어 및 디지털 도구: 건물 관리 시스템(BMS) 또는 기타 소프트웨어 도구가 해당 건물에 포함된 경우 필요한 모든 액세스, 라이선스 및 교육이 제공되어야 합니다.

 

정확한 인계 서류 및 품목은 위치, 건물 유형, 건설 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 그러나 위의 목록은 새로운 소규모 건물이 완공되면 건물 소유주가 일반적으로 받아야 하는 것에 대한 포괄적인 개요를 제공합니다.