“건물주 퇴거요구… 그냥 나가면 진짜 손해봅니다!”

상가임대차보호법 퇴거 요구 대응 상담사례

상담사례 상가임대차보호법 퇴거요구 대응

1. 사건 개요

민원인 : ○○동에서 고깃집을 8년째 운영 중인 A씨(임차인)

상가 형태 : 근린생활시설 1층(고깃집), 2·3층은 사무실 및 주택

임대인 : 건물 소유자 B씨(건물주)

분쟁 내용 :

• B씨가 “건물을 다른 용도로 쓰겠다”, “새 임차인을 들이겠다”는 이유로 A씨에게 퇴거를 요구
• 계약 기간이 아직 남아 있고 전체 임대차 기간도 10년이 지나지 않았음에도 “이번 계약 끝나면 무조건 나가 달라”고 통보

민원 유형 :

• 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권, 갱신거절 사유, 권리금 회수기회 보호 등에 관한 법적 대응 방향 상담

2. 사실관계 정리(상담 시 확인한 기본 정보)

2-1. 계약 기간 및 갱신 이력

• 최초 계약 : 2017. 3. 1. ~ 2019. 2. 28. (2년)
• 이후 3차례 갱신 : 현재 계약기간 2025. 3. 1. ~ 2027. 2. 28.
• 전체 임대차 기간 : 최초 계약 포함 8년 경과(10년 미만)

2-2. 차임 및 보증금

• 보증금 : 5,000만 원
• 월 차임 : 250만 원
• 최근 1년간 차임 연체 이력 없음(계좌이체 내역 확인)

2-3. 권리금 및 시설 투자

• 입점 당시 전 임차인에게 권리금 5,000만 원 지급
• 인테리어·설비 투자비 약 8,000만 원
• 해당 상권에서 고정 단골과 일정 매출 확보 상태

2-4. 임대인의 통보 내용

• “건물을 리모델링하거나 새 임차인에게 더 비싼 임대료를 받고 싶다”는 취지의 발언
• 공식 서면 통보는 없고, 구두 및 카카오톡 메시지 수준의 요구
• 임대료 인상 요구 : 기존 250만 원 → 350만 원(약 40% 인상 요구)

2-5. 환산보증금 및 법 적용 여부

• 환산보증금 = 보증금 5,000만 원 + (월세 250만 원 × 100) = 3억 원
• 해당 지역 환산보증금 기준 이하라고 가정할 때, 상가건물임대차보호법 전면 적용 대상

3. 주요 법적 쟁점 정리

3-1. 임대인의 퇴거 요구가 적법한가?

전체 임대차 기간이 10년 미만인 상황에서 임차인은 법에서 보장하는 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 임대인은 법에서 정한 사유 없이 단순히 “나가 달라”는 이유만으로 갱신을 거절하기 어렵다.

3-2. 갱신 거절 사유(정당한 사유) 존재 여부

법에서 인정하는 대표적인 갱신거절 사유는 다음과 같다.

• 차임 3기 이상 연체
• 무단 전대, 무단 용도 변경 등 중대한 계약 위반
• 임차인의 고의·중과실에 의한 건물 파손
• 재건축·철거 등 객관적인 필요성(건축 인허가, 구체적 계획 등 실질적 근거 필요)

A씨의 경우 차임 연체나 중대한 의무 위반 사실이 없으므로, 임대인의 단순한 “더 비싼 임대료를 받고 싶다”는 사유만으로는 갱신거절의 정당한 사유가 되기 어렵다.

3-3. 계약갱신요구권 행사 가능 범위

상가건물임대차보호법 개정 이후, 임차인은 최초 임대차를 포함하여 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있다. A씨는 현재 8년 차이므로, 법상 추가 2년의 갱신을 요구할 수 있는 여지가 있다.

3-4. 임대료 인상 요구의 적정성

환산보증금 기준 이하의 상가에 대해서는 통상 차임·보증금 증액 상한이 연 5% 이내로 제한된다. 임대인의 40% 인상 요구는 법 취지에 비추어 과도한 인상 요구로 볼 수 있으며, 협의 과정에서 이를 근거로 조정 요구가 가능하다.

3-5. 권리금 회수기회 보호

임대차가 종료된다는 전제하에서도, 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 기회를 가진다. 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하면 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있다.

4. 상담 진행 단계별 정리

4-1. 1단계 – 사실관계 정확히 잡기(질문 체크리스트)

상담 시 다음과 같은 질문을 통해 사실관계를 하나씩 정리하였다.

1. 현재 계약서상 종료일은 언제인가요?
2. 최초 계약일과 갱신 횟수는 어떻게 되나요?
3. 보증금·월세·관리비 규모와 최근 차임 연체 여부는 어떻습니까?
4. 무단 전대, 무단 용도 변경, 기타 계약 위반 사실은 없나요?
5. 임대인의 퇴거 요구는 구두인가요, 문자·카톡인가요, 아니면 내용증명 등 서면인가요?
6. 권리금 규모, 인테리어 투자비, 단골 고객 등 영업상 재산적 가치 정도는 어느 정도인가요?

이 단계에서 우선적으로 “임차인이 법상 보호 대상인지(환산보증금, 기간, 위반 여부)”를 명확히 판단하도록 안내하였다.

4-2. 2단계 – 법 적용 및 권리 파악

1. 상가건물임대차보호법 적용 여부 확인
   환산보증금 기준 및 상가 용도 해당여부를 확인하여, 해당 시 계약갱신요구권, 차임 인상 제한, 권리금 보호 규정이 적용된다는 점을 설명하였다.
2. 계약갱신요구권 행사 가능 여부 설명
   전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않은 경우, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구를 할 수 있음을 안내하였다.
3. 임대인의 갱신거절 사유 존재 여부 점검
   차임 3기 이상 연체, 무단 전대·용도 변경, 건물 재건축·철거 등 법정 사유 해당 여부를 함께 확인하였다.

5. 상황별 대응 시나리오

5-1. 시나리오 ① 계약기간이 아직 남았는데 퇴거 요구를 받는 경우

(1) 상황 설정

계약 종료일까지 1년 이상 남아 있는 상태에서 임대인이 “내년 상반기까지는 무조건 비워 달라”고 반복적으로 요구하는 상황이다.

(2) 법적 평가

• 상가 임대차는 기간의 정함이 있는 계약이므로, 특별한 해지 사유가 없는 한 임대인은 임의로 중간 해지나 퇴거 요구를 할 수 없다.
• 차임 3기 이상 연체 등 명백한 해지 사유가 없다면, 임차인은 계약기간 동안 영업을 계속할 권리가 있다.

(3) 상담 시 제시한 실질적 대응 방향

1. 구두 요구만으로는 응하지 말 것
   임차인에게 “현재 계약기간이 남아 있고, 법에서 정한 해지 사유가 없는 이상 이 기간 동안 영업을 계속하겠다”는 입장을 차분하게 전달하도록 안내하였다.
2. 대화 내용 증거화
   임대인의 요구가 계속될 경우 카카오톡·문자 메시지 등 가능한 수단으로 대화를 남겨, 향후 분쟁 시 증거로 활용할 수 있도록 조언하였다.
3. 자력구제(불법퇴거) 가능성에 대비
   임대인이 전기·수도 차단, 출입문 봉쇄 등 물리적 방법으로 영업을 방해할 경우 이는 불법행위에 해당할 수 있음을 설명하고, 그 경우에는 사진·영상·녹취를 확보한 뒤 법률구조공단, 변호사 상담 등을 통해 손해배상 및 형사 대응까지 고려할 수 있음을 안내하였다.

상담 포인트 : “계약기간이 남아 있는 상태에서의 퇴거 요구”는 임차인에게 법적으로 매우 유리한 상황임을 강조하여, 불필요한 두려움보다는 차분한 대응이 중요하다는 점을 설명하였다.

5-2. 시나리오 ② 계약 만료가 다가오지만 전체 10년 미만인 경우

(1) 상황 설정

전체 임대차 기간이 8년 정도 경과하여 이제 곧 계약 만료가 다가오는데, 임대인이 “이번 계약이 마지막이니 더 이상 갱신은 없다, 나가 달라”고 통보한 상황이다.

(2) 법적 평가

• 상가건물임대차보호법상 임차인은 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있다.
• 법에서 정한 갱신거절 사유가 없다면 임대인은 단순히 “이제는 바꾸고 싶다”는 이유로 갱신을 거절하기 어렵다.

(3) 상담 시 제시한 구체적 조치

1. 계약갱신요구 ‘서면’ 행사 안내
   “상가건물임대차보호법 제10조에 따라 귀하와 체결한 ○○상가 임대차계약의 갱신을 요구합니다. 현재까지 차임 연체나 계약 위반 사실이 없으므로 동 법에 따라 계약을 갱신해 주시기 바랍니다.”

   위와 같은 취지의 내용을 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 내용증명으로 발송하도록 구체적으로 안내하였다.

2. 과도한 임대료 인상 요구에 대한 대응
   임대인이 기존 250만 원에서 350만 원으로 약 40% 인상을 요구하는 것은 법에서 정한 증액 상한을 크게 넘는 수준이므로, “법적 상한 범위 내에서 인상은 수용할 수 있으나, 그 이상은 어렵다”는 입장을 서면 또는 문자로 남기도록 조언하였다.
3. 갱신 거절 시 후속 절차 안내
   임대인이 끝까지 갱신을 거절할 경우,
   • 상가건물임대차 분쟁조정위원회 등 분쟁조정 절차 활용
   • 필요 시 변호사를 통한 계약갱신청구 소송, 가처분 신청 등
   단계적으로 진행할 수 있음을 설명하였다.

상담 포인트 : “갱신요구는 반드시 서면으로, 기한 안에”라는 점을 강조하여, 민원인이 스스로 내용증명 초안을 작성할 수 있도록 구체적인 문구 예시를 제공하였다.

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